México se encuentra ante un inminente desafío en lo que respecta a la vivienda, particularmente en la región norte del país. El preludio del nearshoring ya ha dado lugar a un aumento significativo en la movilidad de trabajadores. En Chihuahua capital esta expansión de inversiones en la industria pronostica un superávit de 12,000 empleos para finales de 2024.
Las prioridades gubernamentales se han vuelto más definidas en estos días, y sus enfoques se han delineado claramente. A nivel municipal, la seguridad y el bienestar social acaparan la mayor parte de los presupuestos. A nivel estatal, los esfuerzos se concentran mayormente en la frontera, donde se manifiestan las primeras relocalizaciones de la industria, y la problemática de la migración exige una atención constante. Por su parte, el Gobierno federal ha destinado su mayor atención al sur de México, respaldando importantes proyectos como el Tren Maya, mientras que ha dejado al norte del país prácticamente sin inversión pública.
La vivienda es un tema que ha sido relegado a un segundo plano, y la necesidad de viviendas asequibles para los trabajadores plantea un gran desafío con el objetivo de garantizar su acceso a espacios adecuados.
La industria de la vivienda se encuentra en una etapa crítica
En lo que va de 2023, en México se han otorgado alrededor de 467,408 créditos para vivienda, según la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) de entrada, una cifra insuficiente si se voltea a ver el entorno de un país con más de 120 millones de habitantes. La necesidad de más espacios de vivienda se hace aún más evidente con las estimaciones que muestran que la propiedad de viviendas ha disminuido del 61.4% en 2014 al 57.1% en 2020, mientras que el alquiler de viviendas ha aumentado en el mismo período.
En el quinto año de la actual administración federal, la construcción de viviendas en México, en especial las de interés social, ha disminuido de manera significativa. Según cifras del Registro Único de Vivienda (RUV), de enero a septiembre de este año se edificaron 93,919 viviendas a nivel nacional, lo que representa una disminución del 40% en comparación con el mismo período en 2018. Este es el nivel más bajo desde 2013.
El mayor descenso se ha registrado en la producción de casas de interés social, que son las viviendas más económicas, con un valor de hasta 630,740 pesos. En los últimos cinco años, la producción de este tipo de viviendas ha caído un 70%, alcanzando el volumen más bajo desde 2010. En el período de enero a septiembre, México agregó 30,321 viviendas de interés social.
Como resultado de esta tendencia, la participación de la vivienda económica en la construcción ha disminuido del 65% al 32% en los últimos cinco años, a pesar de ser un segmento respaldado por el Gobierno del Presidente Andrés Manuel López Obrador y su Programa Nacional de Vivienda (PNV).
Esta disminución en la producción de viviendas no se limita a un estado en particular, afectando incluso a estados destacados como Nuevo León, donde la construcción de viviendas se redujo en un 43% y las unidades de interés social disminuyeron en un 70% durante el mismo período.
Los desarrolladores atribuyen esta contracción a la cancelación de los subsidios que el Gobierno federal otorgaba a los trabajadores de menores ingresos para la compra de viviendas. Además, señalan que el aumento de los costos de materiales y terrenos también ha contribuido a esta situación.
Según Alberto Moreno Gómez Monroy, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), para el Gobierno federal, la vivienda económica no es una prioridad y se encuentra en crisis.
El lanzamiento del Programa Nacional de Vivienda (PNV) en noviembre de 2021 tenía como objetivos reducir el rezago habitacional en 2.2 millones de viviendas para 2024, de un total de 9.4 millones registrado en 2021. Sin embargo, hasta junio pasado, la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) informó que el rezago había disminuido sólo en 900,000 viviendas, lo que representa un desafío para alcanzar las metas establecidas.
El aumento en los costos de insumos para la construcción está ralentizando la colocación de créditos
A nivel individual, el incremento en las tasas de interés también ha complicado la adquisición de viviendas, ya que encarece tanto los créditos hipotecarios como las mensualidades de pago.
El acero, el cemento, la madera y otros recursos esenciales han experimentado un aumento constante en los últimos años. La inflación, la escasez en de materias primas, los desafíos logísticos y el aumento de la demanda, son factores exacerbados por los estragos de la pandemia de COVID-19
Como resultado de este aumento, la industria de la construcción se ha visto obligada a adaptarse. Los desarrolladores de viviendas han enfrentado la difícil tarea de equilibrar la necesidad de mantener márgenes de beneficio con la demanda de viviendas asequibles. En muchos casos, esto ha llevado a un aumento en los precios de las viviendas nuevas, lo que a su vez ha hecho que las hipotecas sean menos accesibles para muchas familias.
En 2019, la banca tenía 1.48 millones de créditos hipotecarios colocados en el país, pero para finales de 2022, este número había disminuido a 1.47 millones. Al corte del primer trimestre de 2023, la cifra se ubicó en 1.43 millones de créditos hipotecarios colocados, según la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV). Esta tendencia a la baja es un reflejo del impacto que el aumento de los costos de construcción y las tasas de interés más altas tienen en las familias mexicanas.
Coesvi responde al reto de la vivienda asequible aún sin apoyos federales
En Chihuahua; José Antonio Chávez Rodríguez director de la Comisión Estatal de Vivienda, ha señalado la necesidad de que el gobierno retome la política de subsidios, pues son una estrategia clave en todo el mundo para hacer que la vivienda sea asequible para la población de menores ingresos, y es necesario que se establezcan recursos y vigilancia adecuada para garantizar que lleguen a quienes más los necesitan
Para abordar los desafíos y asegurar que los trabajadores tengan acceso a viviendas adecuadas, la Comisión Estatal de Vivienda (Coesvi) está implementando diversas iniciativas que buscan garantizar la disponibilidad de viviendas de calidad en la región, que considera distintos esquemas de financiamiento y subsidios de reservas y suelos propios para la generación de vivienda asequible.
José Antonio Chávez, destacó la importancia de unir esfuerzos entre sociedad y gobierno para satisfacer esta creciente demanda. La Coesvi trabaja en la concertación de un plan que tiene como objetivo aprovechar las reservas de terrenos destinados para la construcción de viviendas, tanto de propiedad pública como privada. Este plan se apoyará en instrumentos jurídicos como los fideicomisos y subsidios aplicados en la venta de terrenos y los costos de trámites para el desarrollo habitacional.
Además, la Coesvi ha puesto en marcha el programa estatal de apoyos sociales, en colaboración con los municipios, para duplicar la inversión y generar soluciones de vivienda entre la población que más lo necesita. También se ha lanzado un programa de vivienda dirigido al personal sustantivo de la Secretaría de Seguridad Pública y la Fiscalía General del Estado, ofreciendo apoyos financieros y descuentos convenidos con la Canadevi.
A los trabajadores que buscan viviendas dignas en Chihuahua, se les recomienda analizar su capacidad crediticia y la ubicación y servicios de la vivienda que desean adquirir, Coesvi ofrece asesoramiento y apoyo para ayudarles a alcanzar su objetivo.
Por último, José Antonio Chávez Rodríguez enfatizó la importancia de la colaboración con otras entidades gubernamentales y organizaciones en la región para abordar el desafío de la vivienda. La Coesvi trabaja en estrecha colaboración con ONGs y organizaciones civiles, buscando fortalecer lazos y generar convenios para atender la demanda en todos los rincones del estado.
A pesar del enorme déficit de vivienda, existen millones abandonadas
Según el Censo de Población y Vivienda 2020 del Inegi, la cifra de viviendas abandonadas supera los seis millones en el país, en Chihuahua alrededor de 100 mil viviendas se encuentran en la misma situación, de acuerdo a estimaciones de la Comisión Estatal de Vivienda, Suelo e Infraestructura (Coesvi), de las cuales Ciudad Juárez acapara cerca de 40 mil, mientras que en la capital, la cifra rondaría las 10 mil casas.
La producción masiva de viviendas tuvo su auge durante las primeras décadas del 2000, y en ese entonces los desarrolladores inmobiliarios priorizaron la construcción de extensos conjuntos en la periferia de las ciudades, muchas veces sin servicios ni infraestructura urbana. El financiamiento de este programa masivo de vivienda se realizó a través de créditos hipotecarios de instituciones financieras, subsidios gubernamentales, financiamiento de desarrolladores a través de la emisión de acciones o bonos en el mercado de valores, y ofertas públicas iniciales de acciones en la bolsa.
Lamentablemente el fracaso de este programa masivo de vivienda se debió a dos factores principales: la sobrevaloración de la tierra ejidal adquirida y declarada como urbanizada y el abuso de la política de subsidio a la vivienda. Esto resultó en viviendas de baja calidad y socialmente inviables.
En términos de impacto social, al menos 15 millones de personasse vieron afectadas, ya que perdieron parte de su patrimonio o tuvieron que abandonar las viviendas debido a la falta de servicios y la ubicación remota de los conjuntos. Muchos regresaron a viviendas precarias o se refugiaron con familiares.
